金融市場NOW

J－REIT市場　現状と今後の見通し（4）

2012年09月11日号

金融市場の動向や金融市場の旬な話題の分析と解説を行います。

（7）都心オフィス供給のピークアウトとオフィス市況改善期待

グラフ7：東京都心5区及びＪ-ＲＥＩＴ保有オフィスの空室率推移

出所：三鬼商事、投資信託協会のデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
  • 都心5区の賃貸オフィス空室率（平均）は、足元高止まりしています【グラフ7】。これがJ-REIT市場、特にオフィス系ＲＥＩＴの上値を抑える要因ともなっています【グラフ8】。
  • 空室率高止まりの原因のひとつとして、「オフィスの2012年問題」があります。これは東京23区での新規オフィスの供給量が大きく増加し、その結果既存の物件の稼働率に悪影響を及ぼすとの見方です。しかし、この新規供給も6月でピークを超えたと見られています。
  • 復興予算の本格執行等により国内景気は回復基調が続いていると思われます。新規供給の減少により、今後空室率の改善が進むものと見られ、それが後の賃料底打ち・上昇に繋がっていくものと考えられます。
  • 東京証券取引所の分類では、8月末時点のＪ-ＲＥＩＴ市場全体の時価総額（約3.7兆円）の内、約6割をオフィス系ＲＥＩＴが占めます【グラフ9】。賃貸オフィスマーケットの改善が明らかになれば、オフィス系ＲＥＩＴに注目が集まり、市場のけん引役を果たす可能性もあります。
  • 尚、J－REITは耐震性の優れた物件を多く保有しています。都心5区に比べ、J－REITが保有するオフィス（全国）の空室率は低い水準にあります【グラフ7】。また昨年3月の震災以降、空室率の低下が顕著になっています。借手が震災対応力を重視し始めた結果ですが、改めてJ－REIT保有物件の競争力の高さがうかがい知ることが出来ます。

グラフ8：Ｊ-ＲＥＩＴ用途タイプ別指数の推移

出所：東京証券取引所のデータを基にニッセイアセットマネジメント作成

グラフ9：Ｊ-ＲＥＩＴ用途タイプ別構成比

出所：東京証券取引所、ブルームバーグのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
  • 国内不動産市況の回復期待、規制緩和への本格的な取組み開始等を受けて、Ｊ-ＲＥＩＴ市場の潮目は変わりつつあるように思われます。
  • 欧州債務問題の再燃観測等から、東証ＲＥＩＴ指数は1000ポイント回復を目前に足踏み状態となっています（8月末東証ＲＥＩＴ指数：973.44ポイント）が、当債務問題がこれ以上悪化しないなどの期待感が高まれば、Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）は水準を切り上げる可能性もあるものと見ています。

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