金融市場NOW

J－REIT市場　現状と今後の見通し（1）

2012年09月11日号

（1）国内株式との連動性が低くなりつつあるＪ-ＲＥＩＴ市場

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の国内株式との連動性が低くなりつつあるように思われます【グラフ1、表1】。今年に入ってからの動きを見ますと、欧州債務危機の再燃等を受けてＴＯＰＩＸは4月以降大きく下落したのに対し、Ｊ-ＲＥＩＴは5月には下げ止まり、その後緩やかな上昇基調に転じています。3月末頃まで国内株式とほぼ連動していたＪ-ＲＥＩＴ市場ですが、その流れに変化の兆しが出始めています。
Ｊ-ＲＥＩＴが相対的に堅調に推移している要因として、
- Ｊ-ＲＥＩＴが現時点で海外不動産を所有しておらず、直接的な為替リスクが無い
- 配当利回りが国内株式よりも高い（8月末時点の予想配当利回りはＪ-ＲＥＩＴが5.35％、ＴＯＰＩＸが2.55％）
- Ｊ-ＲＥＩＴ市場活性化の動きが本格化し始めている
- Ｊ-ＲＥＩＴの収益の多くは賃料収入であり、賃料は比較的景気変動の影響を受けにくい
等が考えられます。
尚、昨年末から今年8月末にかけての業種別（東証33業種分類）騰落率では、不動産業が値上り率トップとなっており、Ｊ－ＲＥＩＴを含めた不動産関連セクターが相対的に堅調に推移していることが分かります【表2】。

表1：東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ騰落率比較

（データ期間：2011年12月末～2012年8月末）

表2：東証33業種上昇率・下落率上位5業種

（データ期間：2011年12月末～2012年8月末）（％）

公募投信におけるＲＥＩＴファンドへの資金流出入状況において、Ｊ-ＲＥＩＴ市場への注目度が高まりつつあることが確認できます。7月、8月とＲＥＩＴ投信全体では資金流出となったのに対し、Ｊ-ＲＥＩＴ投信は資金流入超となっています【表3】。これまでは、米国やグローバルＲＥＩＴ投信が資金流入を牽引してきましたが、その動きに変化が生じつつあるようです。
Ｊ－ＲＥＩＴ市場の出遅れ感【グラフ2】、イールド・スプレッド（配当利回り－10年国債利回り）の高さ【グラフ3】、国内不動産市況の反転期待等がその背景にあるものと思われます。

表3：ＲＥＩＴ投信への資金流出入動向

金融市場動向　
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