金融市場NOW

J－REIT市場　現状と今後の見通し（3）

2012年05月31日号

金融市場の動向や金融市場の旬な話題の分析と解説を行います。

都心のオフィス供給のピークアウト（空室率・賃料の改善）

都心5区の賃貸オフィス空室率（平均）は、足元高止まりしています。これがJ－REIT市場の上値を抑える要因ともなっています。（グラフ3）
国内景気が回復傾向にあるにもかかわらず、空室率が低下しない原因のひとつとして、「オフィスの2012年問題」があります。これは東京23区での新規オフィスの供給量が大きく増加し、その結果既存の物件の稼働率に悪影響を及ぼすとの見方です。（グラフ4）
ただし、この新規供給も6月でピークを超えると見られます。また東京都心5区の賃料は大きく下落しており、新規ニーズを呼び込みやすい水準ともなっています。
復興予算の本格執行等により国内景気は回復基調が続いていると思われます。6月の新規供給のピークを過ぎれば、空室率の改善が進むものと見られ、それが後の賃料底打ち・上昇に繋がっていくものと考えられます。
尚J－REITは耐震性の優れた物件を多く保有しています。都心5区に比べ、J－REITが保有するオフィス（全国）の空室率は低い水準にあります（グラフ5）。また昨年3月の震災以降、空室率の低下が顕著になっています。借手が震災対応力を重視し始めた結果ですが、改めてJ－REIT保有物件の競争力の高さをうかがい知ることが出来ます。

グラフ3：東京都心5区の空室率

（2002/1～2012/4：月次）

出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成

グラフ4：東京23区の大型ビル供給状況・予想

（1986年～2016年：年次／2012年～2016年は森ビル予想）

出所：森ビルのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
延床面積1万?以上のオフィス用途部分が対象

グラフ5：東京都心5区・J－REIT保有オフィスの空室率推移

※（東京都心5区：2002/1～2012/4、J－REIT保有オフィス（全国）：2002/1～2012/3いずれも月次）
出所：三鬼商事、投資信託協会のデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
  • 今年4月の4年半ぶりの新規上場、日銀による買入枠の増加、海外投資家の国内不動産への回帰など、Ｊ－ＲＥＩＴ市場が好転に向かうための条件が徐々に整いつつあると思われます。
  • 欧州債務危機等の要因で株価は足元調整ムードとなっていますが、Ｊ－ＲＥＩＴの収益環境は着実に改善していくものと思われます。今後のＪ－ＲＥＩＴ市場の反発局面入りが期待されます。

前へ

金融市場動向一覧へ

「金融市場動向」ご利用にあたっての留意点

当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。

【当資料に関する留意点】

  • 当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。
  • 当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。
  • 当資料のいかなる内容も、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
  • 手数料や報酬等の種類ごとの金額及びその合計額については、具体的な商品を勧誘するものではないので、表示することができません。
  • 投資する有価証券の価格の変動等により損失を生じるおそれがあります。